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Neues BGH-Urteil zur Verwertbarkeit einer Mietkaution

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung vom 07.05.2014 festgestellt, dass der Vermieter eine vom Mieter zur Sicherheit hinterlegte Kaution auch dann während der Mietzeit nicht antasten dürfe, wenn er sich diese Möglichkeit in dem entsprechenden Mietvertrag vorbehalten habe.

In dem entschiedenen Fall hatte die Mieterin bei Vertragsbeginn vereinbarungsgemäß eine Mietkaution in Höhe von 1.400,- Euro hinterlegt. Der Vermieter hatte sich in dem von ihm benutzten Mietvertrag, etwas ungewöhnlicher weise, das Recht vorbehalten, die Mietkaution auch schon während der Vertragslaufzeit in Anspruch nehmen zu dürfen, wenn sich seinerseits unerfüllte Forderungen aus dem Mietverhältnis ergeben würden. Nun war jedoch der Fall eingetreten, dass die Mieterin wegen eines vorliegenden Mangels eine Mietminderung geltend gemacht hatte. Sie hatte die Miete unter Einhaltung der erforderlichen Formalia (Aufforderung zur Mängelbeseitigung; Fristsetzung) gekürzt. Der Vermieter hatte darauf hin zum Ausgleich der verminderten Miete einen Teil der Mietkaution an sich genommen. Dieses Verhalten hat der BGH als unzulässig eingestuft und der klagenden Mieterin Recht gegeben.

Der BGH stützt seine Entscheidung auf den Wortlaut des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Danach hat der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Dies wird so interpretiert, dass die Trennung während der gesamten Vertragslaufzeit einzuhalten sei. Außerdem verstoße die hier verwandte Mietvertragsklausel, nach welcher der Vermieter berechtigt sei, die Kaution auch während der Vertragslaufzeit anzutasten, gegen § 551 Abs. 4 BGB, der besagt, dass Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unzulässig sind. Als weiteres Argument wird noch angeführt, dass diese Regelung vor allem auch notwendig sei, um den Mieter vor einer denkbaren Insolvenz des Vermieters und dem damit möglicher weise verbundenen Verlust der Mietkaution zu schützen.

– BGH Urteil vom 07.05.2014 VIII ZR 234/13 –

Kommentar:

Die Entscheidung wird natürlich wieder zu dem üblichen Aufschrei im Lager der unterlegenen Partei (hier des Vermieters) führen. Es gibt nicht viele Rechtsgebiete, in denen es eine so ausgeprägte und umkämpfte Lagerbildung gibt, wie im Mietrecht. Dies ist auch leicht verständlich. Viele Mieter kämpfen gegen einen in vielen Gebieten immer groteskere Formen annehmenden Mietpreiswahn und gegen Repressalien diverser Mietspekulanten, die versuchen, ihre Wohnungen mit allen Mitteln zum höchstmöglichen Preis zu vermieten. Viele Vermieter hingegen haben es mit Mietnomaden zu tun, welche die Miete nicht zu zahlen, die Wohnungen verwüsten oder sie leiden unter Mietern, die versuchen, die Miete aus jedwedem kleinlichen Grund zu kürzen. Insofern kann man den Versuch des Vermieters, sich hier über eine enstprechende Mietvertragsklausel eine Zugriffsmöglichkeit auf die Mietkaution zu eröffnen, im Ansatz schon verstehen. Die gesetzliche Regelung in § 551 BGB ist jedoch ziemlich eindeutig und insofern hätte eine anders lautende Entscheidung des BGH schon zu starker Verwunderung geführt.